작성 · 검수 오늘의머니바다 편집팀 · 최종 검토 2026년 11월 1일
핵심 요약
- 전세대출 원리금 상환액의 40%를 소득공제로 돌려받을 수 있다. 연 한도는 400만원(주택마련저축 공제와 합산)
- 무주택 세대주, 국민주택규모, 대출금이 임대인 계좌로 직접 들어갔는지가 핵심 요건이다
- 연 이자 600만원이면 공제액 240만원, 과세표준 구간에 따라 환급은 약 40만~63만원 수준이다
- 12월 31일 기준 무주택 세대주여야 하고, 대출 시점·입금 경로는 지금 바꿀 수 없으니 서류부터 확인한다
연말정산 시즌이 다가오면 다들 의료비, 카드, 연금저축부터 챙깁니다. 그런데 전세대출을 받아 살고 있는 세입자라면 따로 한 줄을 더 확인해야 합니다. 매달 내는 대출 이자와 원금의 40%를 소득에서 빼 주는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제입니다. 이름이 길고 안내문에서도 눈에 잘 안 띄어서, 요건이 되는데도 신청하지 않는 분이 많습니다. 이 글은 2026년 11월 현재 국세청 안내를 기준으로, 누가 받을 수 있는지, 얼마나 돌려받는지, 어디서 막히는지를 순서대로 정리했습니다.
얼마를 공제해 주나: 40%, 한도는 400만원
공제 대상은 전세자금 대출로 낸 원금과 이자의 합계입니다. 그 금액의 40%를 소득공제하고, 주택마련저축(청약저축 등) 공제액과 합쳐서 연 400만원까지 인정됩니다. 여기서 많은 분이 놓치는 부분이 합산 한도입니다. 청약통장 공제를 이미 받고 있다면 전세대출 공제가 들어갈 자리가 그만큼 줄어듭니다.
직접 계산해 보겠습니다. 전세대출 1억 5천만원을 연 4%, 만기일시상환으로 쓰고 있다고 하면 1년 이자는 약 600만원입니다. 원금은 아직 갚지 않았으니 상환액은 600만원이고, 40%인 240만원이 소득공제 금액이 됩니다. 청약저축으로 이미 120만원(연 300만원 납입 기준 40%)을 공제받고 있다면 합계 360만원으로 400만원 한도 안입니다. 한도는 합산이라는 점만 기억하면 됩니다.
소득공제는 '세금에서 바로 빼는 돈'이 아니라 '세금을 매기는 소득에서 빼는 돈'이라서, 실제 환급액은 본인의 세율 구간에 따라 달라집니다.
| 과세표준 구간 | 적용 세율 | 공제 240만원의 세금 감소(지방소득세 포함) |
|---|---|---|
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 약 39.6만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 약 63.4만원 |
월급이 많을수록 같은 공제가 더 큰 환급으로 이어집니다. 다만 위 숫자는 '이자 600만원'이라는 조건에서 나온 예시일 뿐입니다. 내 대출 금리와 금액을 넣어 다시 계산하고, 정확한 세액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
요건 네 가지, 하나라도 빠지면 0원
이 공제는 조건이 까다롭지는 않지만 서류상 하나만 어긋나도 통째로 빠집니다. 국세청 안내 기준으로 정리하면 아래와 같습니다.
- 무주택 세대주: 과세기간 종료일인 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 다른 주택자금 공제를 받지 않는다면 세대원이 받을 수도 있습니다. 무주택 판단은 배우자까지 포함한 세대 전체 기준이라, 배우자가 다른 주소지에 살아도 배우자 명의 주택이 있으면 공제가 안 됩니다.
- 국민주택규모: 임차한 집이 전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하)여야 합니다. 주거용 오피스텔도 포함됩니다.
- 대출 시점: 임대차계약서상 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날을 기준으로 앞뒤 3개월 안에 빌려야 합니다.
- 입금 경로: 은행 등 금융기관 대출은 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금되어야 합니다. 대출을 내 통장으로 받은 뒤 집주인에게 따로 송금했다면 공제가 되지 않습니다.
소득 요건은 대출처에 따라 다릅니다. 금융기관에서 빌린 경우에는 별도의 총급여 요건이 없고, 대부업이 아닌 개인에게서 빌린 경우에만 총급여 5,000만원 이하 조건이 붙습니다. 인터넷에 '총급여 5천만원 이하만 가능'이라고 적힌 글이 많은데, 은행 전세대출이라면 해당하지 않는다는 점이 국세청 상담 답변에서 확인됩니다.
대출 시점과 입금 경로는 지금 와서 바꿀 수 없습니다. 입주 3개월 전후를 넘겨서 받은 대출이거나 내 통장을 거쳐 송금한 경우라면, 올해는 공제를 포기하고 다음 대출 때를 준비하는 쪽이 맞습니다. 무리하게 신청해 두면 나중에 소명 요청을 받을 수 있습니다.
대환대출을 했다면: 2025년 개정으로 달라진 부분
금리가 내려서 전세대출을 다른 은행으로 갈아탄 분이 많습니다. 예전에는 대환 과정에서 '임대인 계좌로 직접 입금' 요건 때문에 공제가 끊기는 사례가 있었습니다. 2025년 2월 28일 시행령 개정으로, 기존 주택임차대출을 다른 기관에서 갈아타며 상환하는 대환대출은 금융기관끼리 정산되는 경우 임대인 계좌 입금 절차가 필요 없도록 정리되었습니다. 올해 갈아탄 분은 새 대출 기관에서 발급하는 상환 증명서에 이전 대출분이 어떻게 반영되는지 확인해 두세요.
월세 세액공제와는 어떻게 다른가
같은 주거비 공제라서 헷갈리지만 성격이 다릅니다. 월세는 세액공제, 전세대출 상환은 소득공제입니다.
| 구분 | 월세액 세액공제 | 주택임차차입금 원리금 공제 |
|---|---|---|
| 대상 비용 | 내가 낸 월세 | 전세대출 원금·이자 |
| 공제 방식 | 세액 직접 차감(공제율 15~17%) | 소득에서 40% 차감(한도 400만원) |
| 서류 | 임대차계약서, 이체내역·현금영수증 | 대출기관 발급 상환 증명서 |
반전세처럼 보증금 대출을 갚으면서 월세도 내는 경우 두 공제를 함께 적용할 수 있다는 설명이 있지만, 월세 세액공제는 소득·주택 요건이 따로 있으므로 해당 여부는 국세청 월세액 세액공제 안내에서 따로 확인하세요. 월세만 내고도 신청을 놓쳤다면 월세 세액공제 5년 소급 경정청구 방법도 참고하세요.
서류와 신청: 1월에 어디서 무엇을 받나
회사에 내는 연말정산이라면 서류는 대부분 홈택스 연말정산 간소화 서비스(보통 1월 15일경 개통)에서 내려받습니다. 전세대출 상환 내역은 은행이 국세청에 자료를 제출하는 대상이라 간소화 서비스에 뜨는 경우가 많습니다. 다만 개인에게서 빌렸다면 자동 조회가 되지 않으니 아래를 직접 챙겨야 합니다.
이미 회사 연말정산에서 빠뜨렸다면 5월 종합소득세 신고 때 추가로 신고하거나, 최대 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 환급이 크지 않아 보여도 매년 반복되는 금액이라 놓칠수록 손해입니다.
부부가 모두 소득이 있다면 이 공제는 세대주 쪽에서 받는 것이 원칙입니다. 세율이 높은 쪽이 세대주라면 환급이 커지고, 그렇지 않다면 세대원이 받을 수 있는 조건(세대주가 주택자금 공제를 받지 않는 경우)인지 따져 보세요. 어느 쪽이든 연도 중간에 세대주를 바꾸는 것만으로 결과가 달라지지는 않습니다. 12월 31일 현재 세대주가 기준이기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q. 이자만 내고 원금은 안 갚았는데도 되나요?
A. 됩니다. 공제 대상은 원리금 상환액이라 이자만 냈어도 그 이자가 포함됩니다. 위 예시도 원금 상환 없이 이자 600만원으로 계산한 것입니다.
Q. 청약저축 공제를 받고 있으면 이 공제는 못 받나요?
A. 둘 다 받을 수 있지만 합산 400만원이 한도입니다. 합계가 400만원을 넘으면 초과분은 인정되지 않습니다.
Q. 오피스텔 전세도 되나요?
A. 주거용 오피스텔로서 국민주택규모 이하이고 나머지 요건을 갖추면 가능합니다. 업무용으로 등록된 곳은 문제가 될 수 있어 확인이 필요합니다.
Q. 올해 중간에 대출을 갈아탔는데 어떻게 하죠?
A. 두 대출 기관의 상환 증명서를 모두 받아 합산하되, 대환 과정에서 요건이 유지되는지 은행 창구에 확인하세요.
공식 출처
※ 위 내용은 2026년 11월 현재 국세청 안내를 바탕으로 작성했습니다. 세법은 해마다 바뀔 수 있고 개별 사정에 따라 결과가 달라지므로, 신청 전 국세청 126 또는 홈택스에서 최종 확인하시기 바랍니다.
