계약 끝났는데 보증금이 안 나온다면, 짐 빼기 전에 등기부터

작성 · 검수 오늘의머니바다 편집팀 · 최종 검토 2026년 11월 6일

계약 만기가 지났는데 집주인이 “새 세입자 들어오면 줄게요”만 반복합니다. 이사 날짜는 다가오고, 새 집 잔금도 치러야 합니다. 이때 가장 흔한 실수가 짐을 먼저 빼고 전입신고까지 옮기는 것입니다. 그 순간 세입자의 가장 강한 무기인 대항력이 사라질 수 있습니다. 이 글은 2026년 11월 현재 기준으로, 보증금을 못 받은 채 집을 비워야 하는 세입자가 어떤 순서로 움직여야 하는지를 정리했습니다.

왜 짐부터 빼면 안 되는가

주택임대차보호법상 세입자의 대항력은 주택 인도(점유) + 전입신고 두 가지가 유지될 때 생깁니다. 집을 비우고 주소를 옮기면 이 둘이 끊깁니다. 집이 경매에 넘어가면 후순위로 밀리거나, 새 집주인에게 보증금을 요구할 근거가 약해집니다. 확정일자를 받아 둔 우선변제권도 마찬가지로 대항요건이 유지되어야 힘을 씁니다.

이 공백을 메워 주는 장치가 임차권등기명령입니다. 법원이 결정을 내려 등기부등본에 “이 집에 보증금을 못 받은 임차권이 있다”고 올려 주면, 이사하고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 핵심은 순서입니다. 결정이 나는 것만으로는 부족하고, 등기부등본에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 결정문만 받고 바로 나갔다가 등기 전에 공백이 생긴 사례가 실무에서 자주 문제가 됩니다.

또 하나. 임차권등기가 된 집에 새로 들어오는 세입자는 최우선변제를 받을 수 없습니다. 그래서 임대인이 “등기만은 걸지 말아 달라”고 사정하는 경우가 많습니다. 하지만 보증금을 돌려주지 않은 쪽은 임대인이니, 사정이 딱해도 신청 자체를 미룰 이유는 없습니다.

신청 순서와 비용, 실제로 막히는 지점

순서는 단순하지만 막히는 곳이 정해져 있습니다.

• 1단계 — 서류 준비: 임대차계약서, 주민등록등본, 계약 종료와 보증금 미반환을 보여 주는 자료(내용증명, 문자·카톡 대화 캡처 등)를 모읍니다.
• 2단계 — 신청: 대법원 전자소송 사이트의 민사신청 메뉴에서 주택임차권등기명령을 선택해 접수합니다. 법무사 없이 직접 할 수 있습니다.
• 3단계 — 결정과 등기: 결정까지 보통 2~4주 안팎이라는 설명이 많지만 법원과 시기에 따라 다릅니다.
• 4단계 — 등기부 확인 후 이사: 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 직접 떼어 “임차권등기”가 보이는지 확인합니다. 이게 보이기 전에는 짐을 빼지 않습니다.

비용은 인지대·송달료를 합쳐 셀프 신청 기준 약 3만~4만 원대로 소개됩니다(출처마다 3만 원대~4만 5천 원대로 달라 약식으로 적습니다). 정확한 금액은 접수 화면에서 확인하세요. 주택임대차보호법은 이 신청·등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 규정하고 있으니, 영수증을 보관해 두면 나중에 보증금에서 공제하거나 소송에서 함께 청구할 수 있습니다.

실제로 막히는 곳은 두 군데입니다. 첫째, 계약이 아직 끝나지 않은 경우입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에 신청하는 제도라, 만기 전에는 먼저 계약 종료 의사를 내용증명 등으로 남겨야 합니다. 둘째, 묵시적 갱신입니다. 만기 2개월 전까지 서로 아무 말이 없으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 보는데, 세입자는 갱신 이후에도 해지를 통보하면 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 이 3개월 계산을 틀리면 신청 시점이 어긋납니다.

소액임차인이라면 순위를 건너뛰어 먼저 받는 돈

보증금이 크지 않다면 한 가지 더 확인할 것이 있습니다. 소액임차인 최우선변제금입니다. 집이 경매로 넘어가면 보통 선순위 근저당(은행 대출)이 먼저 배당을 받는데, 보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 그 근저당보다도 앞서 일정액을 받을 수 있습니다. 현행 기준(2023년 2월 21일 시행 시행령)은 다음과 같습니다.

이 표를 읽을 때 틀리기 쉬운 점이 둘 있습니다. 하나는 기준 시점이 내 계약일이 아니라 선순위 담보물권(근저당)이 설정된 날이라는 것입니다. 설정일이 2023년 2월 20일 이전이면 그때의 더 낮은 기준표가 적용되고, 구간별 금액은 국가법령정보센터의 시행령 제10조·제11조에서 확인해야 합니다. 다른 하나는 주택가액(낙찰가)의 1/2 한도입니다. 최우선변제금은 집값의 절반을 넘을 수 없습니다.

숫자로 돌려 보기: 서울 보증금 1억 2,000만 원

아래는 제가 조건을 정해 직접 계산한 예시입니다. 경매비용, 세금 등 배당 전에 공제되는 항목은 빼고 단순화했으니 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

• 서울 빌라, 세입자 보증금 1억 2,000만 원(확정일자·전입신고 완료)
• 선순위 근저당 2억 4,000만 원, 설정일 2023년 5월(현행 기준 적용 구간)
• 경매 낙찰가 3억 원

① 보증금 1억 2,000만 원은 서울 기준 1억 6,500만 원 이하라 소액임차인입니다. ② 낙찰가 3억 원의 1/2은 1억 5,000만 원이라 최우선변제액 5,500만 원이 한도 안에 들어옵니다. ③ 5,500만 원이 근저당보다 먼저 빠집니다. 남은 2억 4,500만 원에서 근저당 2억 4,000만 원이 배당받고, 남는 500만 원이 세입자의 나머지 보증금(6,500만 원) 순위로 들어갑니다. 합계는 5,500만 원 + 500만 원 = 약 6,000만 원이고, 절반인 6,000만 원은 끝내 못 받는 셈입니다.

같은 조건에서 보증금이 1억 7,000만 원이라면 어떨까요. 1억 6,500만 원을 넘으니 소액임차인이 아니어서 최우선변제 5,500만 원이 없습니다. 후순위로 500만 원만 받게 됩니다. 보증금이 단 5백만 원 많다는 이유로 5,000만 원 넘게 차이가 나는 구조라, 계약 단계에서 이 선을 확인하는 사람이 드뭅니다.

이럴 땐 이렇게

임대인이 “곧 준다”며 등기를 미루자고 할 때. 구두 약속은 증거가 되지 않습니다. 날짜를 적은 문자나 확약서를 받아 두고, 약속 날짜가 지나면 바로 신청하세요. 신청하는 동안에도 협의는 얼마든지 계속할 수 있습니다.

이미 이사하고 전입을 옮겨 버렸을 때. 이미 대항력이 끊겼다면 임차권등기로 되살릴 수는 없고, 등기 이후의 효력만 생깁니다. 이 경우 지급명령이나 소송으로 임대인의 재산을 노리는 방법을 변호사나 대한법률구조공단에 상담해 보는 것이 현실적입니다.

집주인이 바뀌었을 때. 대항력이 살아 있다면 새 집주인이 보증금 반환 의무를 승계합니다. 매매 소식을 들으면 등기부를 다시 떼어 소유자를 확인하세요.

보증금반환보증에 가입해 두었을 때. HUG나 SGI 같은 보증기관의 보증이 있다면 이행 청구 절차가 따로 있습니다. 이때도 임차권등기는 보통 청구 요건으로 요구되니 보증기관에 순서를 먼저 문의하세요.

정리: 오늘 할 일 세 가지

첫째, 등기사항증명서를 떼어 근저당 금액과 설정일부터 확인합니다. 둘째, 보증금이 위 표의 범위 안인지 보고 최우선변제 대상인지 가늠합니다. 셋째, 만기가 지났고 반환이 지연되면 이사 전에 임차권등기를 신청하고, 등기부에 올라간 것을 눈으로 확인합니다. 개별 사건의 승패는 근저당 순위와 낙찰가에 달려 있어 제 계산은 참고용입니다. 최종 판단은 아래 공식 창구에서 확인하세요.

공식 출처(2026년 11월 현재 확인 권장):

• 대법원 전자소송 — 임차권등기명령 신청·비용 확인
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법, 시행령 제10조·제11조 기준표
• 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급
• 대한법률구조공단 — 무료·저비용 법률 상담(국번 없이 132)

함께 보면 좋은 글

• 종부세 고지서 받고 현금이 모자랄 때, 분납과 납부유예 중 뭘 쓸까
• 1월 자동차세 연납, 내년에도 5% 할인이 남아 있을까?
• 입사 364일째 퇴사하면 퇴직금 0원, 하루가 가르는 계산법