주택연금 2026 — 내 집으로 매달 연금 받는 법·수령액

작성 · 검수 오늘의머니바다 편집팀 · 최종 검토 2026년 8월 21일

주택연금이란? 집을 팔지 않고 매달 연금 받는 제도

주택연금은 지금 살고 있는 내 집을 담보로 맡기고, 그 집에서 계속 살면서 매달 일정한 돈을 연금처럼 받는 제도예요. 나라가 운영하는 한국주택금융공사가 지급을 보장해요. 집을 파는 게 아니라, 집은 그대로 두고 그 값어치만큼을 매달 조금씩 당겨 쓰는 거라고 생각하시면 편해요.

흔히 ‘역모기지’라는 말로도 불러요. 어려운 말이라 겁부터 나실 수 있는데, 어렵게 생각 안 하셔도 됩니다. 보통 대출은 목돈을 빌리고 매달 갚아 나가지만, 주택연금은 반대예요. 내가 매달 받고, 갚는 건 나중에 집을 정리할 때 한 번에 정산해요. 그래서 매달 나가는 돈 없이, 들어오는 돈만 있는 구조예요.

이 제도가 생긴 이유는 분명해요. 집 한 채는 있는데 매달 쓸 현금이 부족한 어르신이 많거든요. 집을 팔면 당장 살 곳이 없어지고, 안 팔면 생활비가 빠듯하죠. 주택연금은 그 사이에서, 집에 계속 살면서 생활비를 만드는 방법이에요. 2026년 3월부터는 매달 받는 금액이 평균 3.13% 올랐고, 처음에 내는 보증료도 낮아졌어요. 뒤에서 하나씩 천천히 볼게요.

주택연금 가입 자격, 나이와 집값 조건은 어떻게 되나요?

부부 중 한 사람이 만 55세 이상이고, 가진 집의 공시가격이 12억원 이하면 신청할 수 있어요. 두 조건을 모두 채워야 해요. 여기서 나이는 부부 둘 다가 아니라 한 사람만 55세를 넘으면 돼요. 예를 들어 남편이 58세, 아내가 53세여도 신청은 가능해요.

‘공시가격’이라는 말이 낯설 수 있어요. 실제 사고파는 시세가 아니라, 나라가 세금 매길 때 쓰는 기준 가격이에요. 보통 시세보다 낮게 잡혀요. 그러니 시세로 13억, 14억쯤 하는 집이라도 공시가격은 12억 아래인 경우가 많아요. 내 집 공시가격은 ‘부동산공시가격 알리미’에서 주소만 넣으면 바로 확인돼요. 잘 모르시면 공사에 전화로 물어보셔도 돼요.

집이 여러 채여도 무조건 안 되는 건 아니에요. 가진 집들의 공시가격을 다 더해서 12억원 이하면 가입할 수 있어요. 합쳐서 12억을 넘는 2주택자라면, 3년 안에 살지 않는 집 한 채를 파는 조건으로 가입이 가능해요. 대상이 되는 집은 일반 주택뿐 아니라 사람이 사는 오피스텔, 노인복지주택도 포함돼요. 본인이나 배우자가 실제로 그 집에 살고 있어야 한다는 점은 꼭 기억하세요.

주택연금 월 얼마나 받나요? 나이·집값별 수령액

같은 집이라도 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 매달 받는 돈이 많아져요. 가장 많이 고르는 ‘종신지급 정액형'(평생 같은 금액을 받는 방식) 기준으로, 70세에 5억원짜리 집이면 매달 약 154만원, 7억원이면 약 216만원을 받아요. 아래 표는 3억원 집을 예로 나이별 금액을 정리한 거예요. 모두 2026년 3월 1일 기준이에요.

표의 금액은 이해를 돕기 위한 예시예요. 실제 금액은 집값, 나이, 고른 방식에 따라 달라지니, 정확한 내 금액은 한국주택금융공사 누리집의 ‘예상연금 조회’에서 몇 가지만 넣으면 바로 나와요. 부부가 함께 가입하면 두 사람 중 나이가 적은 사람을 기준으로 계산한다는 점도 알아두세요. 그래서 배우자 나이가 어리면 매달 받는 금액이 조금 줄어요.

받는 방식도 여러 가지예요. 평생 같은 금액을 받는 ‘종신방식’이 가장 흔하고, 정해진 기간에 더 많이 받는 ‘확정기간방식’, 기존 주택담보대출을 갚는 데 목돈을 먼저 쓰는 ‘대출상환방식’이 있어요. 여기에 형편이 어려운 분을 위한 ‘우대방식’도 따로 있어요. 부부 중 한 명이 기초연금을 받고, 부부가 가진 집이 한 채이면서 시세 2억 5천만원 미만이면, 일반 가입보다 매달 최대 20%가량 더 받을 수 있어요.

주택연금 신청 방법과 절차는?

신청은 한국주택금융공사에서 해요. 누리집(hf.go.kr)에서 온라인으로 하거나, 가까운 지사에 직접 찾아가거나, 대표전화 1688-8114로 상담을 받을 수 있어요. 어르신은 전화로 상담 날짜를 잡고 지사에 한 번 방문하는 방법이 제일 편해요. 처음부터 끝까지 혼자 화면만 보고 하기는 조금 어렵거든요.

순서는 이렇게 가요. 먼저 상담을 받아 내 조건에서 매달 얼마를 받을 수 있는지 확인해요. 그다음 가입을 신청하면, 공사가 집값을 평가하고 자격을 심사해요. 심사를 통과하면 집에 담보를 설정하는 절차(근저당권 설정)를 거치고, 공사와 약정을 맺어요. 이 모든 게 끝나면 그때부터 매달 정해진 날짜에 통장으로 돈이 들어와요.

준비물은 많지 않아요. 신분증, 집 관련 서류, 부부가 함께 가입하면 두 사람의 서류가 필요해요. 서류가 헷갈리면 상담할 때 “무엇을 떼어 가야 하나요” 하고 물어보시면 목록을 알려줘요. 노후 소득은 한 가지에만 기대지 않는 게 좋아요. 국민연금 더 받는 법과 함께 보면 노후 계획을 더 촘촘히 짤 수 있어요.

주택연금 가입 전에 꼭 알아야 할 함정

주택연금에서 제일 먼저 짚을 점은, 매달 받는 금액이 가입한 시점의 집값으로 정해진다는 거예요. 가입 뒤에 집값이 크게 올라도 매달 받는 돈은 늘지 않아요. 반대로 집값이 떨어져도 줄지는 않아요. 그래서 앞으로 집값이 많이 오를 것 같은 지역이라면, 급하지 않은 이상 시점을 한 번 더 따져 보시는 게 좋아요.

중도에 그만두는 것도 신중해야 해요. 사정이 생겨 해지하면, 그동안 받은 돈과 거기 붙은 이자를 한꺼번에 갚아야 해요. 게다가 처음 가입할 때 낸 보증료는 돌려받지 못하고, 같은 집으로 다시 가입하려면 3년을 기다려야 해요. 이 보증료가 2026년 3월부터 집값의 1.5%에서 1.0%로 낮아졌지만, 그래도 적지 않은 돈이에요. 여기에 남은 금액에 대해 매년 붙는 보증료도 따로 있어요. 요율은 공사가 정하니 상담할 때 꼭 물어보세요.

또 하나, 정액형은 매달 같은 금액이라 물가가 오르면 그만큼 체감 가치는 조금씩 줄어요. 담보로 잡힌 집이라 마음대로 팔거나 통째로 세를 놓기도 어려워요. 대신 좋은 점도 분명해요. 나중에 집을 정리해 정산했을 때 받은 연금과 이자를 합친 금액이 집값보다 많아도, 그 차액을 자녀에게 청구하지 않아요. 반대로 집값이 더 남으면 남은 몫은 상속돼요. 부부 중 한 분이 먼저 돌아가셔도 남은 배우자에게 감액 없이 그대로 지급돼요. 겁나는 제도가 아니라, 안전장치가 꽤 촘촘한 제도예요.

자주 묻는 질문

• Q. 주택연금에 가입하면 집이 나라 소유가 되나요? — 아니에요. 집 주인은 그대로 본인이에요. 담보로만 잡히는 거라 계속 그 집에 살 수 있고, 나중에 남는 몫은 자녀에게 상속돼요.
• Q. 부부 중 한 사람이 먼저 세상을 떠나면 연금이 끊기나요? — 끊기지 않아요. 남은 배우자에게 금액을 줄이지 않고 그대로 계속 지급해요. 이 점이 주택연금의 큰 장점이에요.
• Q. 이미 주택담보대출이 남아 있는 집도 가입할 수 있나요? — 가능해요. ‘대출상환방식’을 쓰면 주택연금 목돈으로 남은 대출을 먼저 갚고, 나머지를 매달 나눠 받을 수 있어요. 상담 때 남은 대출을 꼭 말씀하세요.
• Q. 매달 받는 돈에 세금이 붙나요? — 매달 받는 주택연금은 소득세가 붙지 않아요. 오히려 가입한 집은 재산세 일부를 감면해 주는 등 세제 혜택이 있어요. 자세한 건 공사에서 확인하세요.

참고 자료

• 한국주택금융공사(HF) — 주택연금 안내·예상연금 조회 (대표전화 1688-8114)
• 부동산공시가격 알리미 — 내 집 공시가격 조회

이 글의 금액·조건은 2026년 3월 1일 개편 기준이며, 신규 가입자에게 적용돼요. 기존 가입자는 가입 당시 조건이 유지돼요. 실제 금액과 자격은 신청 전 한국주택금융공사에서 반드시 확인하세요.

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